La loi Climat et Résilience a marqué un tournant majeur pour le parc immobilier français : les logements les plus énergivores, surnommés « passoires thermiques », sont progressivement bannis du marché locatif et soumis à de lourdes contraintes lors d’une vente. Que vous soyez propriétaire occupant, bailleur ou acquéreur potentiel, ces évolutions changent radicalement la donne. Ce guide fait le point complet sur la réglementation 2026 et présente les solutions pour sortir un logement de cette catégorie.
Points clés à retenir
| Échéance | Mesure |
|---|---|
| 2023 | Gel des loyers F et G |
| 2025 | Interdiction de louer les G+ |
| 2028 | Interdiction de louer les F |
| 2034 | Interdiction de louer les E |
| Vente F/G | Audit énergétique obligatoire depuis 2023 |
Définition officielle d’une passoire thermique
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). La note DPE croise la consommation énergétique et les émissions de CO2 :
| Classe | Consommation kWh/m²/an | Émissions CO2 kg/m²/an |
|---|---|---|
| A | ≤ 70 | ≤ 6 |
| B | 71-110 | 7-11 |
| C | 111-180 | 12-30 |
| D | 181-250 | 31-50 |
| E | 251-330 | 51-70 |
| F | 331-420 | 71-100 |
| G | > 420 | > 100 |
Pour confirmer un soupçon : 4 signes qui montrent que vous vivez dans une passoire thermique.
Le calendrier 2025-2034 des interdictions
Le calendrier d’interdiction de location est progressif et inexorable :
- 1er janvier 2023 : interdiction d’augmenter le loyer des F et G.
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer les G+ (les pires).
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer toutes les F.
- 1er janvier 2034 : interdiction de louer toutes les E.
Concrètement, un bailleur dont le logement est classé F doit avoir terminé ses travaux avant le 31 décembre 2027 sous peine de devoir cesser la location.
Conséquences pour les bailleurs
Le logement devient « non-décent »
Un logement F ou G non conforme au calendrier est considéré comme non-décent. Le locataire peut saisir la justice pour obtenir :
- Une diminution du loyer ;
- L’obligation pour le propriétaire de réaliser les travaux ;
- Voire la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Pas de renouvellement de bail
Un bail dont le logement reste classé G+ au 1er janvier 2025 ne peut pas être renouvelé, ni voir son loyer augmenté en cours d’exécution.
MaPrimeRénov’ Bailleur
Pour soutenir les propriétaires bailleurs, une aide dédiée existe : MaPrimeRénov’ Bailleur, dans la limite de 3 logements et 20 000 € de travaux par logement, sous condition de louer 6 ans après les travaux. Détails dans MaPrimeRénov’ 2025.
Conséquences à la vente
Audit énergétique obligatoire
Depuis 2023, vendre une maison classée F ou G impose la fourniture d’un audit énergétique complet à l’acquéreur, en plus du DPE. Cet audit (réalisé par un professionnel certifié, 600 à 1 200 €) détaille les scénarios de travaux à mener pour atteindre un meilleur classement.
La décote « valeur grise »
Les acquéreurs sont aujourd’hui très attentifs au DPE. Selon les Notaires de France, une passoire thermique subit une décote de 10 à 20 % par rapport à une maison D ou C similaire. Lire Quand la rénovation énergétique sublime la valeur immobilière.
Délais de vente allongés
Les biens classés F ou G mettent en moyenne 4 à 6 mois supplémentaires à se vendre. Les acquéreurs négocient durement, conscients des travaux à venir.
Solutions pour sortir du F ou G
Pour faire passer un logement de F à C ou B, un bouquet de travaux est nécessaire :
- Isolation des combles perdus – la priorité (voir Isolation des combles).
- Isolation des murs par l’extérieur (ITE) (voir ITE : en quoi ça consiste).
- Remplacement du chauffage par une PAC air-eau.
- Ventilation (VMC simple flux hygro B ou double flux).
- Menuiseries en complément (double vitrage performant).
Budget total : 35 000 à 70 000 €. Pris en charge jusqu’à 90 % par MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné pour les revenus modestes.
Les aides 2026
- MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné : 50-90 % du coût pris en charge.
- Primes CEE : cumulables, déduites du devis.
- Éco-PTZ : jusqu’à 50 000 € pour rénovation globale.
- TVA 5,5 % sur l’ensemble.
- Aides locales régionales et communales.
Détails dans Guide Éco-PTZ et CEE.
Conseil de pro : Si vous êtes propriétaire bailleur, anticipez le calendrier. Les artisans RGE seront surbookés à mesure que les échéances 2028 approchent. Réservez votre chantier dès 2026 pour être tranquille.
Notre avis terrain
Cette réglementation, bien que contraignante, est une opportunité financière. L’État finance massivement les travaux pour transformer le parc immobilier. Sortir un logement du F apporte non seulement la conformité légale, mais aussi des économies d’énergie pérennes et une plus-value immobilière conséquente. Procrastiner, c’est s’exposer à des sanctions, perdre des locataires et voir son patrimoine se déprécier.
« La réglementation est une contrainte. Elle est aussi le meilleur incitatif à investir maintenant. »
Sortez votre logement du F ou G avec Groupe Verlaine
Audit énergétique, scénario chiffré, montage du Parcours Accompagné, pose RGE et garantie décennale : Groupe Verlaine accompagne les bailleurs et propriétaires occupants vers la conformité. Plus de 20 000 chantiers, 4,8/5 sur Google.
Demandez votre audit énergétique gratuit. Voir aussi notre offre rénovation globale.
FAQ
Que faire si mon locataire signale un logement non-décent ?
Anticipez : faites un DPE, programmez les travaux. La justice est de plus en plus sévère pour les bailleurs négligents.
Le DPE est-il fiable ?
Il a été réformé en 2021 pour gagner en précision. Un nouveau DPE est valable 10 ans.
Et si je suis copropriétaire ?
L’ITE en copropriété se vote en AG. MaPrimeRénov’ Copropriété finance les travaux collectifs.
Combien de temps pour passer de F à C ?
Un chantier global (combles + ITE + PAC) dure 6 à 10 semaines hors préparation et autorisations.
L’État peut-il financer 100 % des travaux ?
Pour les revenus très modestes en Parcours Accompagné : jusqu’à 90 %. Le reste finançable par Éco-PTZ sans intérêt.
